記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

(資料圖)

在連續(xù)多個(gè)季度處于下行區(qū)間的北京寫字樓市場(chǎng)在今年三季度有所回升。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量大幅回升至16.8萬(wàn)平米。目前，互聯(lián)網(wǎng)退租潮已經(jīng)走向尾聲，央企、國(guó)企則是扛起了去化的大旗。

不過(guò)，仔細(xì)分析數(shù)據(jù)后《》記者發(fā)現(xiàn)，三季度北京寫字樓市場(chǎng)的繁榮實(shí)際上根基并不穩(wěn)定。新入市項(xiàng)目的去化的確比較可觀，但甲級(jí)寫字樓存量市場(chǎng)仍沒(méi)有“明顯動(dòng)靜”，乙級(jí)寫字樓存量市場(chǎng)凈吸納量依舊為負(fù)值。

新項(xiàng)目預(yù)租帶動(dòng)凈吸納量回升

今年7月份的政治局會(huì)議指出，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過(guò)程。復(fù)盤來(lái)看，剛剛過(guò)去的三季度是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密集發(fā)布的一個(gè)季度，包括下調(diào)MLF利率、國(guó)家發(fā)改委設(shè)立民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率等。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三季度出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)措施表明下一階段貨幣政策的著力點(diǎn)將轉(zhuǎn)向價(jià)格和結(jié)構(gòu)調(diào)控兩個(gè)方面，進(jìn)一步降低企業(yè)成本，保證貸款增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

高力國(guó)際方面認(rèn)為，在價(jià)格指標(biāo)方面，雖然三季度PPI和CPI均有小幅回升，但PPI觸底反彈仍未擺脫收縮區(qū)間，CPI則是依然處于較低水平。但不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)回暖的積極關(guān)注因素正在增多，宏觀需求表現(xiàn)有企穩(wěn)回升的跡象，但其可持續(xù)性仍需關(guān)注四季度的變化。

《》記者注意到，作為經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的寫字樓在三季度有了較為明顯的“反彈”。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度是北京寫字樓新增供應(yīng)入市最為集中的一個(gè)時(shí)間段，合計(jì)入市面積超過(guò)44萬(wàn)平米，占全年新入市甲級(jí)寫字樓總量的66%。

值得關(guān)注的是，三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)一改上半年的“頹勢(shì)”，凈吸納量大幅回升至16.8萬(wàn)平米。針對(duì)三季度北京寫字樓回暖的原因，高力國(guó)際方面對(duì)《》記者表示，其主要是新項(xiàng)目預(yù)租去化所致的。

數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京新入市的項(xiàng)目預(yù)租去化就達(dá)到16.9萬(wàn)平米。不過(guò)，存量項(xiàng)目的凈吸納量?jī)H為正負(fù)零左右的水平，也就是說(shuō)，三季度北京寫字樓的凈吸納量全部都是由于新項(xiàng)目在入市的前一年左右的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)預(yù)租貢獻(xiàn)所得，存量項(xiàng)目實(shí)際上并未去化。

“因此，僅就整個(gè)市場(chǎng)而言，這個(gè)數(shù)據(jù)并不意味著市場(chǎng)需求在第三季度出現(xiàn)了明顯回升。”高力國(guó)際方面對(duì)《》記者表示。

互聯(lián)網(wǎng)退租畫下“休止符”

自2022年下半年開始，中關(guān)村、望京等重點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)了較大規(guī)模的退租，退租主體主要是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。值得關(guān)注的是，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大規(guī)模退租對(duì)北京的寫字樓市場(chǎng)造成了較大的“創(chuàng)傷”，完全恢復(fù)元?dú)庑枰獣r(shí)間。

不過(guò)，高力國(guó)際方面對(duì)《》記者表示，截至三季度，北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮已經(jīng)接近尾聲，中關(guān)村、望京等寫字樓市場(chǎng)有所修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求側(cè)出現(xiàn)改善，凈吸納量達(dá)到4.1萬(wàn)平米。

“三季度，北京以及寫字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)空置率依然維持在18.5%，租金則是季度環(huán)比下降2%達(dá)到207.5元/月/平米?！备吡?guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明說(shuō)。

在陸明看來(lái)，中關(guān)村、望京等乙級(jí)市場(chǎng)以價(jià)換量的策略初步得到了市場(chǎng)認(rèn)可，以及市場(chǎng)也因此在三季度開始逐步恢復(fù)去化。一位北京寫字樓中介工作人員同樣對(duì)《》記者表示：“望京和中關(guān)村區(qū)域今年空置率明顯增加，市場(chǎng)轉(zhuǎn)為承租市場(chǎng)，議價(jià)空間也比較大?！?/p>

高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，與2022年一季度乙級(jí)市場(chǎng)的有效凈租金相比，中關(guān)村降幅達(dá)到23%，望京—酒仙橋降幅達(dá)到15%。此外，乙級(jí)市場(chǎng)目前的去化情況仍不樂(lè)觀，盡管本季度的凈吸納量結(jié)束了連續(xù)5個(gè)季度的負(fù)值行情，但截至目前，今年北京乙級(jí)市場(chǎng)的累積凈吸納量依然是負(fù)12萬(wàn)平米，年終凈吸納量為負(fù)數(shù)則是基本上無(wú)法避免。

四季度走勢(shì)如何？

《》記者注意到，三季度，央企、國(guó)企積極承租，依然成為北京寫字樓市場(chǎng)的去化主力。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三季度，央企、國(guó)企去化的總量達(dá)到13.7萬(wàn)平米，占比超過(guò)80%。在降本增效的大背景下，央企、國(guó)企選擇在租金下行期進(jìn)行辦公空間的整合和升級(jí)，僅從新入市項(xiàng)目的央企、國(guó)企大宗租賃成交來(lái)看，整合搬遷類需求至少占到六到七成。

不過(guò)，盡管新入市的項(xiàng)目去化可觀，但業(yè)內(nèi)對(duì)于后續(xù)北京寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)仍然較為“擔(dān)憂”。以甲級(jí)寫字樓為例，除去新入市項(xiàng)目，存量項(xiàng)目的空置面積在三季度實(shí)際上并未實(shí)現(xiàn)去化，但相比較過(guò)去兩個(gè)季度負(fù)5萬(wàn)至6萬(wàn)平米左右的水平，三季度存量市場(chǎng)正負(fù)零左右的水平說(shuō)明了需求在觸底恢復(fù)的過(guò)程中。

“四季度，在市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)際去化的前提下，我們依然維持年底北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將超過(guò)20%的預(yù)判。同時(shí)，如果北部市場(chǎng)退租持續(xù)，北部甲級(jí)市場(chǎng)空置率也將超過(guò)20%?！标懨鲗?duì)《》記者說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，北京新入市的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)54萬(wàn)平米，累計(jì)凈吸納量?jī)H為6萬(wàn)平米，空置率則是上升至19.5%，凈有效租金則是持續(xù)下降至309.9元/平米/月。

高力國(guó)際方面認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性工程，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將受制于過(guò)去高速增長(zhǎng)階段所形成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式。

陸明認(rèn)為，需求不足的問(wèn)題可能會(huì)長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)增長(zhǎng)，而辦公樓市場(chǎng)也同樣面臨這個(gè)問(wèn)題。如果需求不足和低通脹持續(xù)，北京辦公樓市場(chǎng)或?qū)o(wú)法避免租金中樞持續(xù)下移，而甲級(jí)市場(chǎng)平均凈有效租金重回“2”時(shí)代或許只是時(shí)間問(wèn)題。

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