8月20日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)于8月18日聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。其中提到，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

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業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向《》記者表示，本次會(huì)議部分內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)政策的落地具有積極引導(dǎo)的意義。結(jié)合MLF超預(yù)期下調(diào)，新增房貸利率或?qū)⒃俅斡瓉?lái)較大幅度下調(diào)，同時(shí)推測(cè)首付比例也將得到調(diào)低。并著重指出，存量房貸利率的調(diào)整是核心內(nèi)容。

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策

會(huì)議回顧了金融部門(mén)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，稱(chēng)今年1—7月，新增人民幣貸款16.1萬(wàn)億元，同比多增1.67萬(wàn)億元，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）、社會(huì)融資規(guī)模、人民幣貸款余額保持較快增長(zhǎng)。并表示社會(huì)融資成本繼續(xù)下降，今年1—7月企業(yè)貸款利率為3.94%，同比下降0.35個(gè)百分點(diǎn)。

會(huì)議指出，金融部門(mén)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)落實(shí)好穩(wěn)健貨幣政策精準(zhǔn)有力的要求，用好政策空間、找準(zhǔn)發(fā)力方向，不斷推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)、內(nèi)生動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)、社會(huì)預(yù)期持續(xù)改善、風(fēng)險(xiǎn)隱患持續(xù)化解。

同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，主要金融機(jī)構(gòu)要主動(dòng)擔(dān)當(dāng)作為，加大貸款投放力度，國(guó)有大行要繼續(xù)發(fā)揮支柱作用。積極推動(dòng)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

會(huì)議還要求，金融部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，豐富防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工具和手段，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、評(píng)估和防控機(jī)制，推動(dòng)重點(diǎn)地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)處置，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，金融相關(guān)支持備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)多方向記者表示，此次會(huì)議雖然并未十分具體地指向房地產(chǎn)，但是結(jié)合近期的政策動(dòng)向，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展具有非常大的指導(dǎo)意義。其中，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，本次會(huì)議對(duì)下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)內(nèi)需、穩(wěn)消費(fèi)等方面具有積極意義。特別是，會(huì)議提到要對(duì)房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整優(yōu)化，備受關(guān)注的購(gòu)房首付比例、房貸利率等方面的政策可能會(huì)加速落地。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次三個(gè)部門(mén)一起聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，并提及“統(tǒng)籌”，對(duì)各部門(mén)協(xié)作具有啟發(fā)意義。

城中村改造方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，城中村在非傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，將是今后信貸投放的重點(diǎn)之一，相關(guān)金融支持肯定還是會(huì)持續(xù)加大。承接城中村拆除、重建方面業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商可能有比較高的融資需求。目前，城中村改造涉及的融資需求規(guī)模已經(jīng)超過(guò)百億元。

近期，房地產(chǎn)相關(guān)金融支持政策正在持續(xù)釋放出。繼6月份MLF下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以后，8月15日，中國(guó)人民銀行開(kāi)展2040億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和4010億元中期借貸便利(MLF)操作，逆回購(gòu)操作和MLF操作的中標(biāo)利率分別較此前下降10個(gè)基點(diǎn)和15個(gè)基點(diǎn)，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期。6月、8月公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和中期借貸便利中標(biāo)利率分別合計(jì)下行20個(gè)和25個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)紛紛據(jù)此推測(cè)，增量房貸利率或?qū)⒃俅潍@得下調(diào)。

同時(shí)，8月17日，央行發(fā)布《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，指出將發(fā)揮政策利率引導(dǎo)作用，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。將延期房地產(chǎn)“金融16條”有關(guān)政策適用期限，并推動(dòng)房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效。

“存量房貸利率的調(diào)整是核心”

整體看來(lái)，房地產(chǎn)政策內(nèi)容持續(xù)保持寬松，政策力度越來(lái)越大。2023年上半年，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一、二線城市樓市有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但是回暖力度有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)仍然不容樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；商品房銷(xiāo)售額70450億元，下降1.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。業(yè)內(nèi)多方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多有利政策出臺(tái)和落地。

不少業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，目前，大家對(duì)房企經(jīng)營(yíng)和交付能力存有疑慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心相關(guān)問(wèn)題亟待解決。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非是簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，市場(chǎng)信心不足，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期，特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面太小，難以拉動(dòng)改善需求。

對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的解決，張大偉表示，央行作為房地產(chǎn)政策主要制定部門(mén)最近已經(jīng)多次就房地產(chǎn)信貸政策等開(kāi)會(huì)討論，但實(shí)際落地政策并不多。涉及房地產(chǎn)的信貸政策，目前首先必須要加快出臺(tái)，否則市場(chǎng)期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)。當(dāng)下市場(chǎng)除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無(wú)可出。政策方向主要可能從一、二線城市的改善需求認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整開(kāi)始，針對(duì)二套房的政策應(yīng)該加快寬松。

據(jù)記者了解，目前，增量房貸利率，全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)下調(diào)到3.7%左右，但是存量房貸利率雖然隨著LPR利率的下調(diào)也在往下降，但是還是處在4.2%以上的水平，仍然比增量房貸利率高出約50個(gè)基點(diǎn)。陳晟向記者指出，問(wèn)題的解決主要涉及房地產(chǎn)首付比例、房貸利率的調(diào)整。而房貸利率調(diào)整的核心是存量房貸利率的調(diào)整。同時(shí)關(guān)鍵城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也應(yīng)該加速落實(shí)，時(shí)間拖得太久可能會(huì)產(chǎn)生不利的效果。

同時(shí)，陳晟還表示，短期內(nèi)主要靠需求端強(qiáng)有力政策的有效執(zhí)行。相關(guān)政策除了在房貸利率、首付比例方面發(fā)力，也應(yīng)當(dāng)注重房企的信用的穩(wěn)定，也可以考慮引入交房保險(xiǎn)制度。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)當(dāng)注重居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)換，從供給端加強(qiáng)房企交付、運(yùn)營(yíng)、拿地等方面的能力，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去“三高”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻舴?wù)為中心的新發(fā)展模式。

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