南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰東莞報道在全國大小城市中，東莞對樓市的支持力度可以說相當(dāng)大了。3月31日，東莞相關(guān)部門一連出臺了三項利好樓市的政策。

4月3日起，東莞啟動“雙預(yù)告登記”等業(yè)務(wù)辦理，在各市鎮(zhèn)(園區(qū))政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口開展存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

(相關(guān)資料圖)

優(yōu)化公積金貸款的政策也接力發(fā)布。東莞公積金貸款首付下調(diào)至首套不低于20%、二套不低于30%，額度提升至首套為100萬元、二套為60萬元，4月3日起政策正式實施。

與此同時，東莞還出臺了《關(guān)于啟用商品房預(yù)售資金現(xiàn)金保函的通知》。通知指出，對自愿加入“誠信聯(lián)盟”、向社會公開承諾誠信守法經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申請商品房預(yù)售資金使用時實行“扶優(yōu)”政策，可憑相關(guān)銀行出具的現(xiàn)金保函置換商品房預(yù)售資金。

這次東莞的樓市政策是套組合拳，在提振一二房市場之外，還祭出了“扶優(yōu)”開發(fā)商現(xiàn)金流的法寶。

“2022年房地產(chǎn)加速下行,倒逼各地政策轉(zhuǎn)向，東莞對于當(dāng)前房地產(chǎn)銷售端和企業(yè)端支持較大。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向南方財經(jīng)全媒體記者表示。

早在政策層面的利好釋放前，樓市已躁動起來。今年東莞樓市迎來“小陽春”，一二手房市場實現(xiàn)“價量齊升”。但隨著后續(xù)土地供應(yīng)量減少，或?qū)⒅品績r進一步上漲。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人忙起來了

去年，即便在東莞南城區(qū)繁華的商業(yè)中心地段，一整天下來，也少有人來到門店詢問鏈家經(jīng)紀(jì)人小柏任何房產(chǎn)買賣信息，他一度擔(dān)心今年東莞的樓市會延續(xù)這種冷淡的行情。

進入2023年之后，他明顯感覺到了樓市的轉(zhuǎn)向。

位于東莞南城區(qū)的華潤悅府均價破“6字頭”，再是萬科瑧灣匯成為東莞今年首個搖號盤，兩開兩罄，市場熱度高漲。

樓市回暖疊加政策利好，小柏最近越來越忙了?！敖诘睦谜邔ξ覀冇绊懲Υ蟮?，最直觀的感受就是咨詢量明顯更多了。”據(jù)他介紹，平時周末咨詢量一般在20、30人，上周末直接沖到50、60人，其中有不少需要帶看的客戶。

樟木頭的鏈家經(jīng)紀(jì)人小陳也有同感，他去年閑了一年，最近的工作量明顯增加。3月28日，跟進2位客戶的房產(chǎn)過戶手續(xù)；4月2日，周日，門店收到3位別墅客戶咨詢，帶看1位。“放在去年，很少能接到別墅客戶?！毙￡愄寡?。

經(jīng)紀(jì)人的忙碌與東莞樓市的成交活躍度，息息相關(guān)。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)，3月東莞一手樓市延續(xù)了2月增長的態(tài)勢，網(wǎng)簽3152套，環(huán)比增4成；網(wǎng)簽均價34700元/㎡，同比上漲約24%。從一季度來看，東莞一手房網(wǎng)簽7158套，同比上漲39%，網(wǎng)簽均價31200元/㎡，同比上漲27%。

在新房市場復(fù)蘇的信號中，二手房市場也火起來了。3月，東莞二手房網(wǎng)簽3767套，環(huán)比增加65%，創(chuàng)下近14個月以來新高。過去一年多，東莞二手房成交量從未超過3000套，最多的是2022年9月的2735套。值得一提的是，一季度東莞二手房的網(wǎng)簽面積高達80.1萬㎡，同比大增3倍。

不過，買賣雙方卻沒有如此強烈的感覺。

多位業(yè)主向南方財經(jīng)全媒體記者表示，東莞樓市爆發(fā)性回暖未免有些夸張，但東莞樓市歷經(jīng)了這一波交易量上漲，二季度有可能會轉(zhuǎn)入賣方市場，交易量反倒會不活躍。據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者了解，一些熱點區(qū)域的二手房業(yè)主已經(jīng)出現(xiàn)捂盤惜售或觀望的心態(tài)。

賣家信心修復(fù)，買家依舊躊躇。有購房者向南方財經(jīng)全媒體記者表示，即便公貸首付下降，但月供壓力依然不小，“總價300萬元的房子，月供前后相差1000元左右，利息多了40幾萬?！蓖恋毓?yīng)減少或推高房價

東莞樓市的另一面，是“豪宅熱”。

據(jù)統(tǒng)計，2022年東莞千萬豪宅成交648套，排名全國前八。而目前來看，2023年更是豪宅年，多個豪宅項目推出，如東莞CBD的悅府，南城廣發(fā)南瑧灣匯，東城星河傳說二期，東城體育公園瑧山境，松山湖萬科松樾，華僑城松湖原岸。據(jù)相關(guān)房產(chǎn)機構(gòu)估計，今年東莞千萬豪宅的成交數(shù)據(jù)，或?qū)⒊^1000套。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，地價攀升是導(dǎo)致了很多項目被豪宅化的原因之一。

2022年，東莞出讓了不少中心城區(qū)和松山湖的稀缺商住地，導(dǎo)致樓面價大幅提升。據(jù)中原大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年東莞商住地的成交樓面均價為16722元/平，僅次于廣州的18287元/平。

圖片來源：中原大數(shù)據(jù)

盡管去年受到疫情沖擊和樓市低迷的影響，但東莞核心熱門地塊的熱度絲毫不減。2022年，萬科、中海在南城分別拿下廣發(fā)南地塊、稻花村地塊，樓面地價達2.59萬/平；華潤于松山湖拿下一樓面地價2.27萬/平的商住地；武漢城建50億拿下長安TOD地塊，折合樓面價2.26萬/平；此外，還有保利以2.15萬/平樓面價拿下萬江地塊，中天以1.83萬/平樓面價拿下東城地塊等。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向南方財經(jīng)全媒體記者表示，由于房地產(chǎn)市場分化較大，目前房企紛紛布局一二線城市，但是這些城市土地資源本身有限，自然導(dǎo)致土地價格日益走高。

在黃韜看來，如果東莞沒有充足的地塊供應(yīng)，其房價將呈上漲的趨勢。

根據(jù)日前發(fā)布的《東莞市2023年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，全市住宅用地供應(yīng)量僅26宗，總計143.60萬平。與2022年的“39宗、總計190.9萬平”的供應(yīng)計劃相比，今年的住宅用地出讓計劃大幅縮水近4成。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計近三年上半年大灣區(qū)內(nèi)地9城土地供求走勢顯示，東莞的土地供應(yīng)量在深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等一二線城市中，是最少的一個。同時，東莞的成交樓面價不斷創(chuàng)新高，2022年上半年甚至超過深圳，其樓面價是大灣區(qū)內(nèi)地9城中最高的一個。

公開資料顯示，2020年到2022年，東莞供應(yīng)住宅用地面積，分別為229公頃、319萬㎡公頃、191公頃。根據(jù)官方公布的住宅用地三年滾動計劃，2023及2024年，東莞宅地供應(yīng)為204公頃、218公頃。這個水平比2022年稍高，但低于2020年和2021年。

嚴(yán)躍進表示，“東莞土地供應(yīng)量減少，有可能導(dǎo)致今年樓市供不應(yīng)求，房價會繼續(xù)面臨上漲壓力，而高土地價格自然需要開發(fā)商做出更多高端樓盤，因此會造成高端樓盤的供應(yīng)過大，同時剛需樓盤日益減少，但是市場真正需求的更多是剛需樓盤。”

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