“法拍房”的成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，從而一度成為購(gòu)房人“撿漏”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。不過，受到政策收緊、樓市下行等因素影響，2022年法拍房成交量不升反降。2月8日，中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)法拍房掛拍量再創(chuàng)新高，但成交套數(shù)并未隨掛拍套數(shù)增加有所提升，全年僅成交11.8萬(wàn)套法拍房，同比下降近15%，成交率下降超10個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅仍是成交主力，占總成交套數(shù)的近70%。

法拍房掛拍量創(chuàng)新高，成交率降至19.4%

【資料圖】

“法拍房”是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。據(jù)悉，法拍房主要有四個(gè)主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

對(duì)于法拍房交易的情況，中指研究院分析指出，早期，法拍房交易不受限購(gòu)政策約束，且其成交價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)、與二手房相比無需中介費(fèi)，成為市場(chǎng)“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高的關(guān)注度。不過，2022年1月1日起，法拍房限購(gòu)政策全面收緊，法拍房納入各地房地產(chǎn)限購(gòu)政策約束范圍，受限購(gòu)約束的競(jìng)買人不被允許參與法拍房競(jìng)拍。而在該規(guī)定發(fā)布前，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門等在內(nèi)的一二線城市，已將法拍房納入限購(gòu)范圍。在政策收緊、樓市下行等因素影響之下，2022年法拍房成交量不升反降。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從法拍房掛拍量來看，2022年，全國(guó)355個(gè)城市共掛拍86.4萬(wàn)套法拍房，在以同一標(biāo)的物為基準(zhǔn)進(jìn)行剔除重復(fù)后，掛拍套數(shù)為60.6萬(wàn)套，較2021年增長(zhǎng)35.7%，掛拍金額約1.4萬(wàn)億元。從掛拍物業(yè)類型來看，2021年、2022年，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)近90%。

2021年、2022年法拍房掛拍套數(shù)及掛拍金額結(jié)構(gòu)表（單位：萬(wàn)套、億元）

圖/中指研究院提供

在成交率方面，從全國(guó)范圍來看，法拍房成交率整體較低，2021年共成交13.8萬(wàn)套法拍房，按套數(shù)計(jì)算成交率為30.9%；2022年，法拍房限購(gòu)政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬(wàn)套法拍房，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

分物業(yè)類型來看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍的住宅成交9.3萬(wàn)套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額的42.0%；2022年，法拍的住宅成交8.1萬(wàn)套，占成交總量的68.5%，成交金額1224億元，占總金額的44.8%。

2021年、2022年各類法拍房成交率、折價(jià)率

說明：折價(jià)率=成交價(jià)/評(píng)估價(jià) 圖/中指研究院提供

重慶為近兩年法拍房成交套數(shù)最多的城市

值得一提的是，從各城市法拍房掛拍量、成交量來看，法拍房市場(chǎng)主要集中于二線城市。在法拍房掛拍量方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，在掛牌量TOP20城市中，二線城市數(shù)量為12個(gè)，三四線城市數(shù)量為7個(gè)；TOP20城市合計(jì)掛拍18.8萬(wàn)套法拍房，占比提升至31.0%，其中重慶掛拍約3.2萬(wàn)套法拍房，同比增長(zhǎng)超80%。另外，部分城市的掛拍量增長(zhǎng)幅度超100%，如昆明、成都、遵義、蘇州、長(zhǎng)沙等，其中昆明的掛牌量同比增長(zhǎng)高達(dá)161.9%，共掛拍1.1萬(wàn)套法拍房。

2021年、2022年掛拍量TOP20城市掛拍套數(shù)變化情況

圖/中指研究院提供

但是，大幅增長(zhǎng)的掛拍量并未帶動(dòng)成交量的明顯增長(zhǎng)。2022年，重慶共成交7050套法拍房，同比增長(zhǎng)12.9%，其成為近兩年法拍房成交套數(shù)最多的城市。在掛拍量TOP20城中，遵義、贛州、合肥等城市的法拍房成交量并未能進(jìn)入TOP20。同時(shí)，部分法拍房掛拍量增長(zhǎng)幅度較大的城市，成交量不升反降，比如昆明2022年成交1505套法拍房，較2021年下降5.6%。

2021年、2022年成交量TOP20城市成交套數(shù)變化情況

圖/中指研究院提供

受政策、市場(chǎng)雙重影響，2022年各地法拍房成交率均較2021年出現(xiàn)明顯回落，僅金華、臺(tái)州、紹興的成交率保持較高水平，其余城市成交率均低于50%。其中，2022年金華的成交率為61.8%，位列全國(guó)首位，但成交率較2021年下降11.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，中指研究院表示，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年來破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域。其中，長(zhǎng)三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度高，雖然中小企業(yè)破產(chǎn)較多，但法拍房?jī)r(jià)值認(rèn)可度仍較高，因而其成交量、成交折價(jià)率相對(duì)較高。

“撿漏”法拍房仍需防范風(fēng)險(xiǎn)

記者注意到，目前，法拍房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格往往沒有拉出太大差距，撿漏不易。尤其是如果法拍房位于熱門區(qū)域，競(jìng)價(jià)會(huì)非常激烈。

與二手房不同的是，法拍房本身帶有復(fù)雜的司法關(guān)系，購(gòu)房者還需要提前弄明白房子可能面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，相較于二手房等，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未能明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)期租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競(jìng)買人自行調(diào)查判斷?；诖?，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，但多數(shù)人仍持觀望態(tài)度。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，購(gòu)房者購(gòu)買法拍房，需要重點(diǎn)關(guān)注交房問題，注意拍賣公告上有沒有法院針對(duì)交房問題作出的初步處理；要注意稅費(fèi)是如何約定的，約定的稅費(fèi)是買家全部承擔(dān)還是各自承擔(dān)；此外，還要注意法拍房能否貸款以及交易過戶時(shí)間，因?yàn)榉ㄅ姆扛犊顣r(shí)間比較緊，買家需要考慮能否做到按時(shí)付款以及如何去協(xié)調(diào)。

此外，郭韌提醒，在沒有摸清房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費(fèi)欠費(fèi)、是否有租約之前，購(gòu)房者最好不要輕易試水，不然可能會(huì)面臨高額稅費(fèi)甚至過不了戶、收不到房的窘境。

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