數(shù)據(jù)顯示，去年深圳甲級(jí)辦公樓的凈吸納量約為83萬㎡，整體去化僅為上一年的六成左右。 南都拍客 劉梓磊 攝

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在剛剛過去的2022年中，深圳寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)如何？1月10日，在仲量聯(lián)行舉辦的“2022年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2023年展望媒體發(fā)布會(huì)”中，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰指出，2022年全深甲級(jí)辦公樓凈吸納量約83萬㎡，整體租金同比下降6.5%。

李文杰稱，2023年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及高質(zhì)量發(fā)展，將有效支撐深圳辦公樓市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，保持穩(wěn)健復(fù)蘇。2023年深圳甲級(jí)寫字樓凈吸納量預(yù)計(jì)超100萬㎡。下半年預(yù)計(jì)租金降幅收窄，或有望企穩(wěn)。

2023年寫字樓凈吸納量預(yù)計(jì)超百萬㎡

李文杰指出，2022全年深圳甲級(jí)辦公樓的凈吸納量約為83萬㎡，整體去化僅為2021年的六成左右，其中超50%為總部自用需求。而2022年寫字樓需求疲軟，主要由于年內(nèi)深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展受內(nèi)外多種不確定性因素的影響。

數(shù)據(jù)顯示，雖然2022年1-9月深圳GDP同比增長(zhǎng)仍達(dá)3.3%，超過全省和全國(guó)平均水平，但從外部來看，美聯(lián)儲(chǔ)加息、供應(yīng)鏈混亂等因素使得國(guó)際經(jīng)濟(jì)前景不明朗，外部需求減弱，深圳外向型經(jīng)濟(jì)受到一定影響；內(nèi)部來看，國(guó)內(nèi)多點(diǎn)散發(fā)的局部疫情影響人員流動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展，企業(yè)收入預(yù)期有所降低。

在此背景下，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益減弱，經(jīng)營(yíng)策略上更加注重降本增效。一方面，部分企業(yè)取消原有的擴(kuò)租計(jì)劃，使得新增需求減少；另一方面，出現(xiàn)企業(yè)搬回自有物業(yè)、精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)導(dǎo)致縮租、退租的現(xiàn)象，削弱了存量辦公樓的需求。

不過李文杰指出，新興子市場(chǎng)中前海成績(jī)較為突出。逆周期下，前海的進(jìn)出口額，特別是前海跨境電商關(guān)區(qū)進(jìn)出口額同比增長(zhǎng)迅猛。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家風(fēng)投創(chuàng)投、私募證券投資、國(guó)際資管等機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。前海全年凈吸納量近23萬㎡，在深圳新興子市場(chǎng)中遙遙領(lǐng)先。

展望未來，李文杰認(rèn)為，“企業(yè)租賃需求將有效釋放，助力辦公樓市場(chǎng)恢復(fù)活力，凈吸納量有望較2022年上升，預(yù)計(jì)超過100萬㎡”。

預(yù)計(jì)今年將有超過200萬㎡新增供應(yīng)入市

據(jù)李文杰介紹，2022年深圳共錄得新增供應(yīng)約145萬㎡，其中約七成供應(yīng)來自南山區(qū)，近兩成位于福田區(qū)。單看第四季度，共三棟樓宇約41萬㎡入市，分別是位于南山區(qū)的時(shí)間廣場(chǎng)和華海金融創(chuàng)新中心以及位于福田區(qū)的中洲灣。

空置率方面，2022年供需失衡加劇，四季度空置率較三季度上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，全年空置率錄得23.1%，同比上漲約2.8個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，2022全年深圳甲級(jí)辦公樓整體租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一是面對(duì)縮租退租，業(yè)主的空置壓力加大，尤其是部分體量較大的標(biāo)桿性核心項(xiàng)目面臨大面積退租的情況；二是，在業(yè)務(wù)不景氣的情況下，租戶承租能力有所下降。

“為了維持租戶穩(wěn)定，業(yè)主向客戶提供提前續(xù)租等多種優(yōu)惠方案。多種因素作用下，相當(dāng)部分業(yè)主降租以價(jià)換量和挽留租戶”，李文杰稱。

未來，李文杰表示，據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2023年將有超過200萬平方米的新增供應(yīng)入市，創(chuàng)有記錄以來歷史新高。其中約70%為可租賃型項(xiàng)目，供大于求的現(xiàn)象將持續(xù)。

“預(yù)計(jì)全年整體空置率將上升超過3個(gè)百分點(diǎn)”。李文杰稱，需求回暖無法立刻消化大量新增供應(yīng)，且預(yù)計(jì)受一季度疫情波動(dòng)影響，需求端恢復(fù)相對(duì)滯后。

“2023年全市空置壓力增大導(dǎo)致租金持續(xù)處于下行區(qū)間，但隨著需求逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)下半年跌幅逐步收窄，或有望企穩(wěn)。但新入市樓宇面臨較大空置壓力和競(jìng)爭(zhēng)壓力，租金上漲難度大”，李文杰指出。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 陳鏡安

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