2022年12月20日，中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成出席【界面財(cái)經(jīng)年會】，并發(fā)表《中國房地產(chǎn)為什么不會硬著陸》的主題演講。

盛松成認(rèn)為，我國房地產(chǎn)一定會軟著陸，而這種軟著陸在其他各個國家基本上沒有過，我們有這個手段能夠使房地產(chǎn)軟著陸。

(資料圖)

首先，居民住房是家庭財(cái)富的主要載體，房價大幅下跌，意味著我國居民財(cái)富巨額的損失，這會引起一系列的嚴(yán)重后果。

第二，我國房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重比較高。整個貸款余額當(dāng)中，大概有25%是房地產(chǎn)貸款，房價如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度比較高。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)大概達(dá)到了5780萬人。而且我國房地產(chǎn)業(yè)與42個行業(yè)中的38個有關(guān)聯(lián)，有的關(guān)聯(lián)非常直接，比如說鋼鐵業(yè)、家電、裝修、汽車等等都是有直接的關(guān)聯(lián)。

以下為盛松成演講實(shí)錄：

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！敝醒虢?jīng)濟(jì)工作會議對防范化解我國房地產(chǎn)風(fēng)險和保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，作出了高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略性的指向。

我今天主要和大家交流四個方面的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)硬著陸的國際經(jīng)驗(yàn)與我國目前房地產(chǎn)調(diào)控；

2、我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險化解的三個階段；

3、我國房地產(chǎn)需求端仍有較大空間；

4、我國房地產(chǎn)市場處于筑底階段。

什么叫房地產(chǎn)硬著陸？房價迅猛和持續(xù)下跌，是房地產(chǎn)硬著陸主要的特征。20世紀(jì)80年代末、90年代初，日本就發(fā)生了房地產(chǎn)危機(jī)，房價在危機(jī)的最初三年里下跌超過10%，而且此后持續(xù)下降，一直到2021年房價仍然只有1991年的55.97%，成為房地產(chǎn)硬著陸的典型案例。次貸危機(jī)期間，美國新房銷售價格從2007年到2009年短短兩年里下跌了13.4%，2011年達(dá)到了最低點(diǎn)，累計(jì)跌幅達(dá)到15%，也是房地產(chǎn)硬著陸的突出表現(xiàn)。

我認(rèn)為，我國不能、也不會出現(xiàn)房價的持續(xù)下跌的這么一種硬著陸。首先，在我們國家，居民住房是家庭財(cái)富的主要載體，房價大幅下跌，意味著我國居民財(cái)富巨額的損失，這會引起一系列的嚴(yán)重后果。

第二，我國房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重比較高。現(xiàn)在我們整個貸款余額當(dāng)中，大概有25%是房地產(chǎn)貸款，其中包括按揭貸款和房企貸款。這個指標(biāo)高的時候曾經(jīng)達(dá)到過28%左右，當(dāng)然近年來由于房地產(chǎn)調(diào)控，這一占比已經(jīng)逐漸開始下降了。同時我國的房地產(chǎn)是銀行貸款的重要抵押品，房價如果大幅下跌，意味著金融體系將面臨著極大的風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度比較高。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了13%。2021年，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)吸納就業(yè)大概達(dá)到了5780萬人。而且我國房地產(chǎn)業(yè)與42個行業(yè)中的38個有關(guān)聯(lián)，有的關(guān)聯(lián)非常直接，比如說鋼鐵業(yè)、家電、裝修、汽車等等都是有直接的關(guān)聯(lián)。如果房地產(chǎn)硬著陸，將嚴(yán)重拖累我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和發(fā)展。

事實(shí)上，我國房地產(chǎn)并沒有硬著陸。2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場下行壓力是比較大的，但是100個城市住宅的平均價格總體還是保持平穩(wěn)的，今年6月，我國房價開始溫和下降，截至11月，累計(jì)降幅也只有0.1%。

下面我講第二個方面，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險化解的三個階段。我覺得到目前為止我們總共經(jīng)歷三個階段。第一個是房地產(chǎn)企業(yè)自救，第二個是壓實(shí)地方政府責(zé)任，第三是金融支持。

大約從去年5月份開始，房地產(chǎn)風(fēng)險暴露了。房地產(chǎn)風(fēng)險化解的第一個階段是在市場化條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自救，但是實(shí)踐證明單靠房企自救難以化解風(fēng)險。然后，國家提出了壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。最近幾個月，金融管理部門密集發(fā)聲并開始采取措施，支持房地產(chǎn)風(fēng)險的化解和平穩(wěn)健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控主要可以從兩個方面來分析，一個是需求端調(diào)控，一個是供給端調(diào)控。需求端調(diào)控是我們用的比較多的，歷次房地產(chǎn)調(diào)控都是這樣。這次調(diào)控當(dāng)中，有關(guān)部門集中出臺了一系列財(cái)稅和利率政策，比如個稅退稅激勵支持改善性住房需求，針對房價下跌城市階段性下調(diào)首套房貸利率的下限，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。而且多地政府也出手收購商品房作為保障安置和人才的用房。這有兩個目的，起到兩個作用，一個是盤活市場，加速了樓市的去化；二是購買來的房子又可以作為保障安置和人才用房。這些主要指的需求端的調(diào)控。

僅通過需求端的調(diào)控還不足以化解房地產(chǎn)的風(fēng)險，因此近期又引入了供給端調(diào)控，目前房地產(chǎn)供給端約束也趨于緩解。比如說央行規(guī)定每家大行今年年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少再增加1000億元。如果再加上其他一些行，可能增加近1萬億元。而且融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款，以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

我們有一段時間以來，銀行比較熱衷于投放按揭貸款，因?yàn)榘唇屹J款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率都非常低。但是對房企的貸款和房企發(fā)的債，銀行是非常小心的。這次也鼓勵銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而房企發(fā)行的債券，商業(yè)銀行也可以進(jìn)行投資。

在供給端調(diào)控中，人民銀行、銀保監(jiān)會11月11日出臺了16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這個影響是比較大的，而且在逐步推行落實(shí)當(dāng)中。

近期，央行通過政策性銀行，主要就是國開行，大概今年8月份開始，出了2000億元保交樓的專項(xiàng)借款，并且最近央行還研究設(shè)立了鼓勵商業(yè)銀行支持保交樓結(jié)構(gòu)性政策工具，具體方案在征求意見當(dāng)中。比如通過結(jié)構(gòu)性的貨幣政策工具提供給商業(yè)銀行總計(jì)2000億元免息再貸款，商業(yè)銀行再以配套資金支持房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然，這個一定是以市場化、法治化經(jīng)營為前提的，這是商業(yè)銀行防范房地產(chǎn)風(fēng)險傳染的必要條件。同時，我們還擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍之內(nèi)。最近，證監(jiān)會提出了放寬房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施，比如說恢復(fù)涉房上市公司并購重組以及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房的上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。

大家知道，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場的融資受限已經(jīng)持續(xù)了一段時間。現(xiàn)在證監(jiān)會又提出恢復(fù)上市房企和涉房上市公司可以再融資，甚至符合條件的可以再上市。

接著我講第三個方面，我國房地產(chǎn)需求端仍然有比較大的空間。我國還在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中，住房改善需求潛力是比較大的。2021年中國城鎮(zhèn)化率是64.72%，雖然增速已經(jīng)開始放緩了，但是仍然處于快速的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中。而我們對比一下當(dāng)年日本房地產(chǎn)硬著陸、泡沫破滅和2005年美國的房地產(chǎn)泡沫前，它的城鎮(zhèn)化情況怎么樣呢？1990年日本和2005年美國的城鎮(zhèn)化率，分別是77.37%和79.93%。也就是說，當(dāng)時他們房地產(chǎn)泡沫硬著陸的時候的城鎮(zhèn)化率比我們現(xiàn)在高得多，提升空間已經(jīng)不大了，而我國還在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展當(dāng)中，因此，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)化率仍然是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要的支撐。

還有，中國的居民收入仍然有較大的增長的空間。從絕對水平看，2021年中國城鎮(zhèn)人均可支配收入是47411.9元，為同期美國人均可支配收入的13.1%，為日本的15.46%。也就是說，我們收入提高的空間比較大的，這是絕對水平。從相對水平來看，2016-2021年，中國城鎮(zhèn)居民可支配收入復(fù)合年均增長率是7.12%，而美國房地產(chǎn)泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入復(fù)合年均增長率只有4.25%，日本房地產(chǎn)泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入復(fù)合年均增長率為4.47%。也就是說，我們目前的居民收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)時日本和美國房地產(chǎn)泡沫破滅時的情況，這也意味著我國居民對房地產(chǎn)的需求還會持續(xù)比較長的一段時間。

我國房地產(chǎn)處于筑底階段。這是我對目前我國房地產(chǎn)市場的判斷——我國房地產(chǎn)市場處于筑底階段。今年8月以來房屋竣工明顯提升，當(dāng)然，仍有波動。11月住房竣工面積同比下降了20.2%，10月份只下降了9.4%。11月房屋的新開工和施工面積同比增速分別是-50.8%和-52.6%，10月份兩者分別是-35.1%和-32.6%。也就是說，整個房屋的新開工和施工面積、竣工面積，11月份同比下降的幅度也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10月份的，這與目前疫情感染激增對房地產(chǎn)行業(yè)造成短期沖擊也有一定關(guān)系。但是我覺得我國房地產(chǎn)已經(jīng)處于筑底階段。

需要指出的是，堅(jiān)持房住不炒是我國長期的調(diào)控方針。過去兩三年來三道紅線和貸款集中度管理雙管齊下，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)得到了初步的化解。三道紅線主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)的，是為了抑制房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張和盲目加杠桿，是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。而貸款集中度管理制度意義更深遠(yuǎn)，它實(shí)際上是規(guī)定了房地產(chǎn)的貸款，包括按揭貸款和房企貸款，在整個貸款當(dāng)中所占的比重。貸款集中管理制度，對于大銀行、中銀行、小銀行都有一系列的規(guī)定，主要的目的是使得我們的貸款背后代表的社會資源不能盲目地過多流向房地產(chǎn)，而應(yīng)該流向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這三道紅線和貸款集中度管理制度，可以說是長遠(yuǎn)的、深刻的。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)面臨較大風(fēng)險，且疫情嚴(yán)重，所以這兩項(xiàng)制度可以暫緩執(zhí)行，或適度放松，以后再根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。實(shí)際上我在今年4月就提出，“對于三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管部門可以考慮按當(dāng)前的指標(biāo)維持6個月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款；貸款集中度管理對于各銀行的達(dá)標(biāo)時間也可以考慮往后推遲半年或一年?！?《疫情加劇中國地產(chǎn)行業(yè)生存危機(jī)盛松成建議適當(dāng)延長去杠桿周期》，彭博新聞社，2022-04-20)但是從長遠(yuǎn)看，這個還是會執(zhí)行的一項(xiàng)制度。

隨著疫情過去后，再加上各項(xiàng)政策的落實(shí)，明年經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)，也將帶動房地產(chǎn)的恢復(fù)。12月15日相關(guān)信息指出，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖”。這是時隔近20年我們再次提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我們第一次提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是在2003年非典以后，之后我們對房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)這個提法沒有取消，只是沒有再強(qiáng)調(diào)，尤其是最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控時期，我們沒有再強(qiáng)調(diào)。

但是這次特別強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。針對當(dāng)前下行風(fēng)險我們已經(jīng)出臺了一些政策，也就是我剛才已經(jīng)大致地給大家介紹了我們出臺的一些政策?，F(xiàn)在還要考慮新的政策，要努力改善房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債的狀況?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是它的流動性不暢，資產(chǎn)負(fù)債不是很平衡。所以要改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，就需要從供給端和需求端兩個方面同時來調(diào)控。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)定銷售，穩(wěn)定投資，穩(wěn)定價格。這么一來，就能夠引導(dǎo)市場預(yù)期，使市場信心回暖，我們的房地產(chǎn)業(yè)才能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 中國房地產(chǎn)