中新經(jīng)緯5月23日電 題：學(xué)區(qū)房祛魅、供量大增，深圳樓市何以疲態(tài)盡顯？

作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

(資料圖片僅供參考)

近期，深圳樓市顯現(xiàn)一些新變化。

早在4月份，為順應(yīng)各方需求，深圳住建部門“隱性地”退出了二手房指導(dǎo)價，準(zhǔn)確來講是退出了指導(dǎo)價綁定住房銀行貸款。目前，在深圳買二手房可按正常流程申請銀行貸款。

政策悄悄松綁，但近期不少二手房中介與媒體朋友向筆者反饋，深圳的新房與存量市場都顯現(xiàn)成交下行態(tài)勢。

以新房為例，截至5月中旬，深圳共推出40個新盤項目、14951套住宅，但整體去化不到三成半，且新房項目大部分仍以促銷為主，銷量非常一般。

去化如此之難，可見市場需求疲弱。深圳樓市顯現(xiàn)當(dāng)前情況，筆者認(rèn)為主要有以下幾方面原因。

深圳最愛“加杠桿”購房人群已經(jīng)退潮

十幾年前，深圳購房者可謂是全國最愛加杠桿購房的一波主流人群。那時，深圳人手上有余錢買房，選擇的不是“高首付、低月供”，而是琢磨著如何能“低首付、買兩套”。

深圳樓市過去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產(chǎn)配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投等領(lǐng)域的私營企業(yè)主；另一類是基于“財富效應(yīng)”加杠桿買房者，主要是一部分敢于在場外融資的各類房產(chǎn)投資炒房客。加杠桿帶來了房價漲價預(yù)期，剛需、換房者被裹挾進(jìn)場，形成了全民貸款買房盛況。

目前，這部分喜歡用杠桿購房的人群開始退場。一方面是高凈值人群主動降低了資產(chǎn)筐中的“房產(chǎn)配置”內(nèi)容，另一方面是之前的高收入行業(yè)經(jīng)過一輪洗牌失去了加杠桿能力。2022年，深圳更是迎來一場史無前例的“提前還貸”潮。

樓市后續(xù)需求的接續(xù)能力較弱

深圳市場的疲態(tài)，很大一部分原因與重點人群的收入下降有關(guān)。目前，深圳金融行業(yè)迎來一波“降薪潮”。多位就職于基金、證券的高凈值人士向筆者表示，這次降薪可謂“史無前例”。

此外，深圳樓市預(yù)期在減弱。隨著依附在住房之上的各種城市資源如學(xué)區(qū)房(教育均等化)、人口持續(xù)增長、城市化發(fā)展紅利等逐漸退去，深圳房價持續(xù)上漲預(yù)期已被打破，原先支撐樓市火爆的發(fā)展邏輯已不復(fù)存在。

相比北上廣其他一線城市，深圳是一個創(chuàng)業(yè)型的年輕城市，人口結(jié)構(gòu)有三大顯著特征；一是創(chuàng)業(yè)氛圍下，誕生了一批新興富豪群體；二是中產(chǎn)力量數(shù)量少，相對弱小；三是絕大部分人口(超過千萬)都是基層打工人。中產(chǎn)人群較少，社會人口的“腰部力量”不足，深圳形成一個啞鈴型與金字塔型疊加的人口結(jié)構(gòu)。

這導(dǎo)致當(dāng)樓市處上升期時，“創(chuàng)業(yè)+年輕”的社會氛圍下，購房需求很容易爆棚。當(dāng)樓市處在下行周期，由于有一定支付能力的中產(chǎn)力量不足，因此，剛需和改善型需求無法對樓市起到強(qiáng)有力的支撐作用。

當(dāng)前樓市市場供應(yīng)持續(xù)加大

截至2023年5月1日，根據(jù)四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源143805套(存在重復(fù)房源)，對比4月1日統(tǒng)計的138053套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長率為4.2%。

數(shù)據(jù)中一定有重復(fù)房源，但考慮到也有內(nèi)網(wǎng)未掛牌及私下交易房源，筆者預(yù)計深圳全市大概率掛牌房源超過10萬套。值得一提的是，深圳近期掛牌銷售的二手豪宅明顯增加。

過往深圳樓市供應(yīng)不足是主基調(diào)，近兩年，隨著深圳供給側(cè)改革推進(jìn)，住房供應(yīng)改善卓有成效。一是調(diào)減商辦用地，轉(zhuǎn)為住宅用地；二是將住宅用地占建設(shè)用地比重提升至25%；三是大規(guī)模增加公共住房供應(yīng)?？紤]到深圳各大中心區(qū)不少有高達(dá)40%左右的商辦空置率，以及產(chǎn)業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來一段時間深圳供應(yīng)量大概率會保持充足。

因此，2022年以來，深圳的二手房、新房成交不佳，很大原因與公共住房分流了部分購房需求有關(guān)。

深圳人口第一次顯現(xiàn)下降

每一位外地人在深圳都聽過這樣一句倍感親切的口號——“來了就是深圳人”。

作為中國最年輕的一線城市，是國內(nèi)典型的“移民城市”，其一直對全國乃至國際人才有著強(qiáng)大吸引力。但在《深圳市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，相較于2021年末，截至2022年末深圳常住人口減少了1.98萬人。這是深圳設(shè)市以來常住人口首次顯現(xiàn)下降。

深圳人口減少，與疫情有關(guān)，但外向型經(jīng)濟(jì)受挫、線下服務(wù)業(yè)復(fù)蘇較緩、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會減少等或許才是主因。同時，內(nèi)地省份“搶人”不遺余力，特別是深圳外來人口最多的省份——湖南，積極推進(jìn)“強(qiáng)省會”建設(shè)，省會長沙已成為2022年人口凈流入最多的城市。

深圳的核心競爭力，就在于大規(guī)模的城中村和產(chǎn)業(yè)工人，創(chuàng)造出低成本的外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，由此逐步向微笑曲線兩端延伸，帶動了城市產(chǎn)業(yè)升級。在“科技創(chuàng)新+內(nèi)需消費驅(qū)動”新發(fā)展格局下，確保人口規(guī)模、吸引優(yōu)秀人才、降低運營成本，成為深圳轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。

未來，深圳需要逐步夯實中產(chǎn)階層，讓“腰部力量”強(qiáng)健起來，樓市才有持久發(fā)展的內(nèi)生動力。(中新經(jīng)緯APP)

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