觀點(diǎn)網(wǎng) 面對(duì)遇冷的土拍市場(chǎng)，背靠國(guó)資的建發(fā)房產(chǎn)2022年逆市拿地，而邁入2023年之初，建發(fā)股份更是“壕氣”收購(gòu)紅星美凱龍。

3月30日晚間，建發(fā)房產(chǎn)下屬上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際陸續(xù)披露了2022全年業(yè)績(jī)報(bào)告。建發(fā)是去年逆市發(fā)展的黑馬之一，通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)發(fā)展的觀察，外界得以對(duì)其有更清晰的認(rèn)知。

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期內(nèi)，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)總收益約996.36億元，較經(jīng)重列數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)約82.6%；毛利約152.19億元，同比增長(zhǎng)約67.6%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)約49.34億元，同比增長(zhǎng)約38.9%。

10%-20%增長(zhǎng)

作為A股上市公司，建發(fā)股份主營(yíng)供應(yīng)鏈及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括建發(fā)房產(chǎn)還有聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大公司。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2022年，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6963.19億元，同比增長(zhǎng)13.86%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)40.14億元，同比增長(zhǎng)23.07%；凈利率為0.61%，同比增加0.06個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率為19.36%。

分業(yè)務(wù)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1364.93億元，同比增長(zhǎng)41.73%；歸母凈利22.67億元，同比下降21.23%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率為8.93%。

合同銷售方面，地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2097.25億元（全口徑），同比下降3.60%，降幅遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。其中，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1781.99億元（全口徑），同比增加1.60%；聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額315.26億元（全口徑），同比減少25.26%。

建發(fā)房產(chǎn)旗下建發(fā)國(guó)際，于2022年實(shí)現(xiàn)收入996.36億元，同比增長(zhǎng)約82.6%；物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占966.48億元，同比增長(zhǎng)約83.8%。毛利率15.28%，同比減少1.36個(gè)點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)49.34億元，同比增長(zhǎng)38.9%。

銷售端則實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額1215.2億元，對(duì)應(yīng)建筑面積609.6萬(wàn)平方米，同比分別減少6.6%、10.7%。

參加建發(fā)國(guó)際2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的投資者向觀點(diǎn)新媒體表示，該公司會(huì)追求比去年的增長(zhǎng)，希望能夠?qū)崿F(xiàn)10%—20%的增長(zhǎng)。按此計(jì)算，2023年的權(quán)益銷售目標(biāo)將是1337-1458億元。

按全口徑銷售金額計(jì)算，2022年的建發(fā)房產(chǎn)一舉沖至行業(yè)前十，如若同是以10%-20%銷售目標(biāo)增長(zhǎng)，將是兩千億左右的銷售規(guī)模。

管理層提到，再加上今年新拿地，建發(fā)國(guó)際2023年整體可供銷售貨值可能會(huì)是3000億元左右，具體的調(diào)整還需根據(jù)市場(chǎng)和銷售的支撐狀況。

投拓方面，建發(fā)2022年摘得62宗地塊，全口徑拿地金額合計(jì)約1030.25億元，其中一二線城市拿地金額占比達(dá)92%，重點(diǎn)在上海、廈門、北京、杭州等地獲取多個(gè)項(xiàng)目，而在一、二線城市的土地儲(chǔ)備（未售口徑）預(yù)估權(quán)益貨值占比約70%。

近年增加在一二線城市的布局，建發(fā)呈現(xiàn)出“區(qū)域聚焦、城市深耕”的拿地策略，這有助于保證未來(lái)的銷售及回款效率。2022年，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑回款金額1704億元，回款比例達(dá)96%；聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑回款金額329億元，回款比例達(dá)104%。

上述投資者轉(zhuǎn)述稱，建發(fā)國(guó)際今年將圍繞約2000億元貨值的目標(biāo)進(jìn)行拿地。

建發(fā)國(guó)際管理層透露到，今年第一季度雖然一些熱點(diǎn)城市拓展比以前難度大，但公司拿到一些三、四線城市核心位置改善性產(chǎn)品地塊?！俺撕玫囊欢€城市地塊要去拿，但對(duì)符合改善性需求的三四線的土地也會(huì)加強(qiáng)拓展，特別是較為熟悉和有包握的福建省乃至長(zhǎng)三角的區(qū)域?！?/p>

這或是建發(fā)國(guó)際的拿地變奏。此前土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)向核心一、二線城市收縮調(diào)整，而今更多透露出爭(zhēng)取三四線城市核心位置改善性地塊的拓展方向。

期末，建發(fā)房產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積（全口徑）1673.85萬(wàn)平方米，同比減少19.82%；聯(lián)發(fā)集團(tuán)土地儲(chǔ)備面積（全口徑）688.36萬(wàn)平方米，同比減少13.12%。建發(fā)擁有較為充沛的土儲(chǔ)，能夠滿足未來(lái)短期的發(fā)展需求。

2022年，房地產(chǎn)整體銷售減少的寒冬之下，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，不乏與保利、萬(wàn)科等企業(yè)“雪中爭(zhēng)俏”的韻味。

凈利率再下跌

2022下半年，房地產(chǎn)融資端有所放松，建發(fā)國(guó)際亦趁此機(jī)會(huì)在7月及12月完成配股融資，累計(jì)獲取13億港元。

自2015年起，建發(fā)國(guó)際幾乎每年都會(huì)進(jìn)行配股融資，每次配股金額在10億港元以內(nèi)。雖然短期內(nèi)會(huì)存在攤薄股東回報(bào)的問(wèn)題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，合理的權(quán)益融資能夠使得企業(yè)有較好持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

快速的規(guī)模擴(kuò)張之下，建發(fā)國(guó)際把壓力轉(zhuǎn)置于債務(wù)及利潤(rùn)之上。

于2022年末，建發(fā)國(guó)際錄得凈負(fù)債417.67億元，較經(jīng)重列2021年末的375.09億元增加了42.58億元；凈負(fù)債權(quán)益比率約為52.59%，較經(jīng)重列的2021年約58.36%有所下降。

對(duì)于有息負(fù)債增長(zhǎng)放緩，投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述建發(fā)國(guó)際管理層說(shuō)法稱，主要是去年年底主動(dòng)提前還債。

借款總額當(dāng)中，約86億元須于一年內(nèi)償還，約827.15億元須于一年后但在五年內(nèi)償還。期末，建發(fā)國(guó)際銀行及手頭現(xiàn)金502.81億元，較經(jīng)重列的2021年約483.51億元增加了19.3億元。據(jù)此計(jì)算，現(xiàn)金短債比為5.85倍。

2022年末，建發(fā)國(guó)際存量有息負(fù)債的平均融資成本約4.33%，較2021年末的4.69%下降36個(gè)BP；另有銀行已批未提金額約348億元。

雖然建發(fā)國(guó)際融資成本有所降低，但同為國(guó)資背景的越秀地產(chǎn)加權(quán)平均利率僅3.11%，建發(fā)國(guó)際仍具有不小的下降空間。

另外，多家房企在2022年報(bào)中都進(jìn)行了大額的存貨減值計(jì)提，從而導(dǎo)致利潤(rùn)的減少。

建發(fā)國(guó)際的行政開(kāi)支由截至2021年12月31日止年度（經(jīng)重列）約10.19億元增加至本年度約44.42億元，增加約34.23億元。這主要由于本年度計(jì)提物業(yè)存貨撥備增加所致。

以凈利潤(rùn)率作為考核的建發(fā)國(guó)際，2022年凈利潤(rùn)率降至5.6%，為上市以來(lái)的最低點(diǎn)。管理層表示，這主要是受到較高減值的影響。

“從結(jié)轉(zhuǎn)來(lái)看，可能2024年的影響就會(huì)小很多，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)銷售端的利潤(rùn)率也在提升?？傮w而言，銷售端的利潤(rùn)率基本判斷可以說(shuō)是比較觸底的狀態(tài)?！?/p>

建發(fā)股份更是計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)62.25億元，將減少歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)27.50億元。

應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備4.05億元，其他應(yīng)收款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備6.11億元，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備51.1億元（其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備48.39億元），合同資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備7395.32萬(wàn)元。

其中，宿遷·譽(yù)璟灣項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.5億元，宿遷·文瀚府項(xiàng)目2.88億元，佛山·三堂錦園項(xiàng)目2.54億元，濟(jì)南·玖熙府項(xiàng)目2.4億元，南寧·和鳴項(xiàng)目2.16億元等。

此外，建發(fā)股份收購(gòu)美凱龍的交易到目前為止尚未完成。投資者告訴觀點(diǎn)新媒體，建發(fā)國(guó)際管理層認(rèn)為可能做到協(xié)同的效果，美凱龍?jiān)诩揖?、家電、建材有其?yōu)勢(shì)，可能會(huì)提供一些較優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，價(jià)格也有些優(yōu)勢(shì)；而美凱龍作為經(jīng)營(yíng)商類，對(duì)于建發(fā)協(xié)同拿地或是有一定的幫助。

他強(qiáng)調(diào)，這都是一些設(shè)想跟可能性，后續(xù)的安排推進(jìn)可能需要根據(jù)后面的具體情況再具體分析，對(duì)美凱龍目前還沒(méi)辦法深入地做一些工作安排。

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