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廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

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“晴天送傘，雨天收傘，銀行助推樓市大起大落的同時(shí)，也間接導(dǎo)致了當(dāng)前問(wèn)題的發(fā)生?！?

“業(yè)主不惜以個(gè)人征信為代價(jià)也要違約，這是很正常的。業(yè)主們認(rèn)為，爛尾樓的結(jié)果不應(yīng)由他們承擔(dān)，也不應(yīng)該由弱勢(shì)群體承擔(dān)?！?月13日，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于停貸風(fēng)波，銀行有不可推卸的責(zé)任。

他進(jìn)一步表示，“晴天送傘，雨天收傘”，銀行助推樓市大起大落的同時(shí)，也間接導(dǎo)致了當(dāng)前問(wèn)題的發(fā)生。

對(duì)于停工項(xiàng)目的推動(dòng)解決，李宇嘉建議要在供給端和需求端同時(shí)發(fā)力，供給端加快收并購(gòu)，對(duì)一些出險(xiǎn)問(wèn)題項(xiàng)目不能一味地“保”，而是要求風(fēng)險(xiǎn)出清，政府、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、施工單位等各方，誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)，讓一部分風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)的項(xiàng)目迅速盤(pán)活，另一部分風(fēng)險(xiǎn)比較大的必須要求相關(guān)主體承擔(dān)損失。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你怎么看爛尾樓停貸風(fēng)波？

李宇嘉：多地爆發(fā)“停貸”風(fēng)波，觸發(fā)因素是樓盤(pán)無(wú)法交付，甚至爛尾，在這種情況下業(yè)主卻必須按時(shí)償還按揭貸款，引發(fā)了業(yè)主群體性反對(duì)浪潮。其中，業(yè)主在聯(lián)合維權(quán)和自救過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了諸多項(xiàng)目前端、中端問(wèn)題，比如項(xiàng)目手續(xù)不齊全，特別是預(yù)售資金并未被用于本項(xiàng)目建設(shè)直至竣工和順利交付，而是被挪用到其他項(xiàng)目，甚至被開(kāi)發(fā)商抽走進(jìn)行買(mǎi)地、布局多元化等。業(yè)主們認(rèn)為，如今的結(jié)果不應(yīng)由他們承擔(dān)，作為信息優(yōu)勢(shì)方，銀行也有責(zé)任。

目前，房企風(fēng)險(xiǎn)事件不斷蔓延，問(wèn)題也不斷暴露。已經(jīng)出問(wèn)題的房企，在風(fēng)險(xiǎn)處置方面至今未有實(shí)質(zhì)推動(dòng)，導(dǎo)致各地項(xiàng)目大面積出現(xiàn)“交付難”，這是導(dǎo)致多地發(fā)生停貸斷供的重要原因。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為這些事件的發(fā)生，會(huì)引發(fā)哪些問(wèn)題而且需要正視？

李宇嘉：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及開(kāi)發(fā)商、地方政府、商業(yè)銀行、業(yè)主等多方，過(guò)去由于信息不對(duì)稱，業(yè)主對(duì)于開(kāi)發(fā)報(bào)建手續(xù)、預(yù)售資金監(jiān)管等并不知情，且項(xiàng)目大多數(shù)能交付，至多是延遲，所以，手續(xù)不完善、預(yù)售資金被挪用等問(wèn)題盡管存在，但并未大面積暴露，也就不會(huì)出現(xiàn)“停貸”風(fēng)波。

整體來(lái)看，銀行作為資金監(jiān)管方，過(guò)于注重抵押物安全，注重地產(chǎn)帶來(lái)的收益。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，各家銀行搶占市場(chǎng)，盲目信賴抵押物，盲目看好樓市前景，不惜突破政策底線?，F(xiàn)在爛尾項(xiàng)目大面積出現(xiàn)，銀行開(kāi)始保護(hù)債權(quán)，收緊預(yù)售資金，也不發(fā)放貸款。5月份，各項(xiàng)指標(biāo)都在環(huán)比好轉(zhuǎn)，唯獨(dú)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款還在惡化。晴天送傘，雨天收傘，銀行助推樓市大起大落的同時(shí)，也間接導(dǎo)致了現(xiàn)在問(wèn)題的發(fā)生。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：面對(duì)這類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，在解決辦法方面你有什么建議？

李宇嘉：政府應(yīng)該從供給端和需求端兩端解決問(wèn)題，在供給端盡快推動(dòng)項(xiàng)目收并購(gòu)和出險(xiǎn)房企項(xiàng)目處置。目前，供給端收并購(gòu)和問(wèn)題項(xiàng)目遲遲得不到解決，已影響到金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的正常融資，正常融資需求得不到解決，風(fēng)險(xiǎn)就不能出清；現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)民企的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂仍舊存在，不斷發(fā)生房企暴雷現(xiàn)象，又直接導(dǎo)致需求端買(mǎi)房信心持續(xù)走低。

另外，在推動(dòng)收并購(gòu)過(guò)程中，不能一味讓并購(gòu)方承債式收購(gòu)，接盤(pán)所有債務(wù)導(dǎo)致并購(gòu)意愿不強(qiáng)，也就無(wú)法從根本解決房企風(fēng)險(xiǎn)出清問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何避免此類(lèi)問(wèn)題的重復(fù)發(fā)生？

李宇嘉：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶在銀行手上，資金進(jìn)出都要經(jīng)過(guò)開(kāi)設(shè)在銀行的賬戶，說(shuō)銀行沒(méi)有責(zé)任是說(shuō)不過(guò)去的。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商巧立名目、賬戶多元、融資渠道多元，銀行有時(shí)難以監(jiān)管到位也是問(wèn)題，但這也是銀行內(nèi)部風(fēng)控問(wèn)題，是金融監(jiān)管的責(zé)任，不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)樓盤(pán)停工直至爛尾的后果。

避免此類(lèi)問(wèn)題再次發(fā)生，是要嚴(yán)格按照住建部發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)監(jiān)管預(yù)售資金。在規(guī)劃報(bào)建流程上，開(kāi)發(fā)商必須提交相關(guān)建設(shè)手續(xù)（如五證一書(shū)），到位后才能進(jìn)入下一審批環(huán)節(jié)；更關(guān)鍵的是，預(yù)售資金有沒(méi)有全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，有沒(méi)有按照工程進(jìn)度撥付，有沒(méi)有留存一部分，直至項(xiàng)目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)才能提取，如果這些都做到了，就一定沒(méi)問(wèn)題。如果沒(méi)做到，就可能爛尾。這個(gè)責(zé)任，各地方政府、銀行都得承擔(dān)。

預(yù)售資金監(jiān)管要確保交樓，地方政府要加強(qiáng)在銀行合作方面的監(jiān)管，除了監(jiān)理機(jī)構(gòu)作為公正的第三方外，還應(yīng)該引入建筑領(lǐng)域法律專家在銀行預(yù)售資金監(jiān)管上發(fā)揮作用，把預(yù)售資金監(jiān)管好，把錢(qián)用好。

關(guān)鍵詞： 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 大起大落 首席研究員